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전세보증보험 대위변제 후 구상권 청구의 의미와 절차 완전정리 — 집주인이 갚지 않으면, 결국 누가 책임질까?카테고리 없음 2025. 10. 30. 18:05반응형
전세보증보험은 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때
HUG나 SGI 같은 보증기관이 대신 돈을 지급하는 제도입니다.이 과정에서 보험사가 임차인 대신 돈을 갚는 것,
바로 이것이 ‘대위변제(代位辨濟)’입니다.그리고 그 이후 보험사가 집주인에게 대신 받은 돈을 청구하는 권리,
이것이 ‘구상권(求償權)’입니다.
1️⃣ 대위변제의 개념 정리
구분설명용어 대위변제 (Subrogation) 의미 타인이 대신 갚아주는 행위 전세보증보험에서의 의미 HUG나 SGI가 임차인 대신 보증금을 집주인에게 대신 지급 법적 근거 민법 제481조 (변제자대위) 📎 즉, 보험사가 대신 갚은 순간, 임차인의 채권이 보험사로 넘어갑니다.
2️⃣ 대위변제가 발생하는 시점
✅ 임대차 계약이 종료됨
✅ 임차인이 보증금 반환을 요구했음
✅ 집주인이 반환하지 않음
✅ 보증보험사가 보증금을 대신 지급함이 네 가지 요건이 충족되면
보험사는 임차인에게 보증금을 주고, 집주인에게 구상권을 행사할 수 있게 됩니다.📎 이 순간부터 ‘채권자’는 임차인이 아닌 보험사로 변경됩니다.
3️⃣ 구상권의 개념
구분내용용어 구상권 (Right of Reimbursement) 의미 대신 갚은 사람이 원래 채권자에게 받은 금액을 실제 채무자에게 청구할 수 있는 권리 적용 주체 HUG·SGI 등 보증기관 대상 집주인(임대인) 법적 근거 민법 제482조 (구상권) 📎 보험사는 임차인에게 준 금액만큼 집주인에게 청구할 수 있습니다.
4️⃣ 실제 절차 흐름
단계내용주체1단계 보증금 반환 불이행 집주인 2단계 임차인 → 보증기관에 청구 임차인 3단계 보증기관이 임차인에게 대위변제 HUG/SGI 4단계 보증기관이 집주인에게 구상권 청구 HUG/SGI 5단계 집주인 미납 시 강제집행 (압류·경매) 법원 절차 📎 이때 집주인은 보험사로부터 ‘구상금 청구서’나 ‘소송 통지서’를 받게 됩니다.
5️⃣ 구상권 청구의 법적 절차
1️⃣ 구상금 청구 통지서 발송 (내용증명 형식)
2️⃣ 협의 기한 부여 (보통 7~14일)
3️⃣ 미납 시 법적 조치 예고
4️⃣ 법원에 구상금 청구소송 제기
5️⃣ 판결 후 집행 절차 (압류·경매 등)📎 보험사는 법원 판결 없이도 일부 자산에 가압류를 걸 수 있습니다.
6️⃣ 구상권 청구의 실제 사례
🟢 사례 1 — 집주인 협의 변제
임대인이 일부 금액을 분할 상환 → 소송 없이 합의 종결.🔵 사례 2 — 소송 후 강제집행
집주인이 버티다가 법원 판결 → 임대인 명의 부동산 경매 진행.🔴 사례 3 — 사망·행방불명 시 채권 상속 처리
보험사가 상속인에게 구상금 청구, 미납 시 상속포기 절차로 종결.📎 HUG는 평균적으로 연간 약 4천 건 이상의 구상권 청구를 진행합니다.
7️⃣ 집주인이 구상권을 갚지 않으면?
보험사가 보증금을 대신 지급한 이상,
그 채무는 그대로 **집주인 명의의 ‘법적 채무’**로 남습니다.✅ 신용정보 등록 → 신용등급 하락
✅ 부동산·통장·급여 압류 가능
✅ 장기 미납 시 법원 경매 절차 진행
✅ 상속 시 자녀에게도 채무 승계 가능 (단, 상속포기 가능)📎 즉, 대위변제는 ‘끝’이 아니라 ‘시작’입니다.
보증금은 돌려받아도, 집주인 입장에선 빚이 생기는 셈입니다.
8️⃣ 임차인이 알아둬야 할 핵심 포인트
✅ 대위변제 이후에는 보험사가 법적 채권자
✅ 집주인과의 추가 협의는 의미 없음
✅ 임차인은 추가 소송에 참여하지 않아도 됨
✅ 단, 허위 신고나 불법 전대 사실이 있으면 환수 가능
✅ 지급 이후에도 보험사가 진행 상황 통보📎 임차인은 보증금을 받으면 사건이 종료되지만,
보험사는 이후 법적 절차를 이어가게 됩니다.
9️⃣ 구상권 청구 관련 자주 묻는 질문
Q. 집주인이 파산했는데 구상권 청구는 어떻게 되나요?
→ 보험사가 파산재단에 채권 신고를 하고, 일부만 회수됩니다.Q. 대위변제 후 집주인에게 소송이 들어가면 임차인도 불려가나요?
→ 아닙니다. 임차인은 이해관계가 끝났기 때문에 증인으로만 요청될 수 있습니다.Q. 구상권 소송 기간은 얼마나 걸리나요?
→ 보통 6개월~1년 정도 소요됩니다.Q. 구상권은 상속되나요?
→ 네. 집주인이 사망하면 상속인에게 승계됩니다. 단, 상속포기 가능.
10️⃣ 구상권 관련 법적 근거 요약
법 조항내용민법 제481조 변제자대위의 원칙 민법 제482조 구상권 행사 요건 민법 제487조 채권 소멸 및 이전 규정 주택임대차보호법 제10조 임차인 보호 및 대위변제 근거 보증보험법 제23조 보험자의 대위권 규정 📎 이 조항들은 HUG·SGI가 소송 시 반드시 근거로 사용하는 조문입니다.
마무리
전세보증보험의 ‘대위변제’는
임차인을 보호하기 위한 제도이지만,
동시에 집주인에게는 법적 채무가 발생하는 순간입니다.보험사가 대신 갚았다고 해서
채무가 사라지는 게 아니라,
그 빚이 ‘보험사로 이전되는 구조’라는 걸 꼭 기억하세요.즉,
“임차인은 안전해지고, 집주인은 채무를 진다.”
이게 대위변제의 본질입니다.반응형