전월세 확정일자 온라인 신청, 임대차 신고제와의 차이까지 한 번에 정리

전·월세 계약을 안전하게 지키는 핵심 장치가 확정일자입니다. 전입신고·보증금 계좌관리만큼 중요한데도, “어디서 어떻게 받는지, 임대차 신고제와 무엇이 다른지”가 헷갈리기 쉽습니다. 이 글에서는 온라인으로 확정일자 받는 법, 오프라인 대안, 임대차 신고제와의 차이, 우선변제권 체크리스트를 한 번에 정리합니다.

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확정일자란?

임대차계약서에 공적 시점(날짜)을 부여해, 주택이 경매·공매로 넘어갈 때 보증금의 우선변제권을 확보하는 장치입니다.
핵심은 “계약의 존재를 국가가 언제부터 인정했는가”를 객관적으로 증명하는 것입니다.

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온라인으로 확정일자 받기: 준비물과 기본 흐름

준비물

• 임대차계약서 스캔본(PDF/JPG): 임대인·임차인 서명/날인, 주소·보증금·차임·기간이 명확해야 함
• 임차인 본인 인증 수단: 간편인증/공동인증 등
• 수수료 결제수단: 전자 납부(소액의 수수료가 부과될 수 있음)

절차 개요

1. 정부 온라인 민원 포털 접속 → 로그인
2. 확정일자 부여(주택임대차) 메뉴 선택
3. 계약서 파일 업로드 → 계약 기본 정보 입력
4. 전자 수수료 납부 → 전자확정일자 부여
5. 발급 확인/출력(접수번호·부여일자 보관)

전자확정일자는 원본 계약서 대조 없이 파일로 심사되므로, 스캔본의 가독성·정합성이 매우 중요합니다. 필수 항목이 흐릿하면 반려될 수 있습니다.

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오프라인 대안(방문 발급)

• 주민센터(동주민센터): 계약서 원본 지참 → 수수료 납부 → 확정일자 스탬프 날인
• 등기소: 민원실 창구에서 접수 가능
• 부동산 중개업소 경유: 중개사가 계약 체결 당일 대행 접수해 주는 경우도 있음

오프라인은 원본 대조가 장점입니다. 계약서 원본에 훼손·정정란이 있으면 담당 창구 안내에 따라 보완해야 합니다.

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임대차 신고제와 확정일자의 차이

• 목적
  • 확정일자: 보증금 보호(우선변제권 확보)
  • 임대차 신고제: 거래 현황 행정 신고(보증금·차임·기간 등 신고)
• 효과
  • 확정일자: 경매·공매 시 우선변제권 요건의 하나
  • 임대차 신고: 행정정보 축적·분쟁 예방(일부 지역·금액 구간은 신고 의무가 설정됨)
• 연계
  • 일부 지자체/온라인 창구는 임대차 신고 접수 시 확정일자 부여를 함께 처리하는 원스톱 절차를 운영합니다.
  • 다만, 신고만 했다고 자동으로 우선변제권이 완성되는 것은 아닙니다. 확정일자·전입·점유 등 요건을 각각 점검해야 합니다.

요약: 신고제는 “알림”, 확정일자는 “보호”. 보증금 보호가 목적이라면 확정일자 부여를 반드시 별도로 확인하세요.

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우선변제권을 위한 필수 체크리스트

1. 확정일자 부여: 전자 또는 도장 날인
2. 전입신고: 임차인 주민등록 전입
3. 실제 점유: 짐 반입·거주 개시(형식적 주소 이전만으로는 부족할 수 있음)
4. 보증금 지급 증빙: 계좌이체 내역·영수증 보관
5. 계약 변경 시 재확정: 보증금 증액·갱신 시점에 재확정일자 권장

이 세 가지(확정일자·전입·점유)가 맞물려야 대항력/우선변제권이 제대로 작동합니다.

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전자확정일자 자주 묻는 실무 포인트

• 전자와 도장 날인의 차이?
  효력은 동일합니다. 다만 전자확정일자는 확인서가 전자문서로 발급되므로, 등기·경매 등 절차에서 출력본·접수번호를 함께 제출하는 관행을 따릅니다.
• 계약서가 여러 장이에요.
  모든 면이 식별 가능해야 하며, 특약·붙임도 포함해 하나의 파일로 준비하면 반려 가능성이 줄어듭니다.
• 임대인 서명이 빠졌습니다.
  핵심 항목이 비어 있으면 반려될 수 있습니다. 서명·날인 누락은 방문 접수해도 보완이 필요합니다.
• 갱신 계약은 어떻게?
  증액·기간연장이 있다면 갱신계약서로 재확정일자를 받는 편이 안전합니다.

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사고(경매·공매) 발생 시를 대비한 보관 팁

• 확정일자 접수번호·부여일자를 계약 폴더에 저장
• 계약서·이체 내역·전입세대열람 등 증빙을 한 곳에 모아두기
• 전자발급본은 클라우드+로컬 이중 보관