생애최초 특별공급 자격 조건과 가점 계산법 — 내 집 마련, 단 한 번의 기회

생애최초 특별공급(이하 ‘생애최초 특공’)은
한 번도 내 집을 가져본 적이 없는 무주택자에게
공공 또는 민영주택을 우선 분양받을 수 있도록 지원하는 제도입니다.

이 제도는 **“평생 단 한 번”**만 신청할 수 있기 때문에
신청 시기와 조건을 정확히 아는 것이 매우 중요합니다.

이번 글에서는 2025년 기준 생애최초 특별공급의
자격 조건, 소득 기준, 가점 산정, 신청 절차까지 완벽히 정리했습니다.

 

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1️⃣ 생애최초 특별공급이란?

항목내용

목적	평생 무주택인 근로자 또는 서민의 주거 안정 지원
공급대상	공공분양·민영분양 주택
법적근거	「주택공급에 관한 규칙」 제19조의2
공급비율	전체 공급물량의 7~25% (지자체별 상이)

📎 핵심 요건은 “한 번도 주택을 소유한 적 없는 세대주”입니다.

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2️⃣ 기본 자격 요건

항목조건

무주택 여부	세대원 전원이 무주택자
혼인 여부	무관 (미혼·기혼 모두 가능)
세대주 요건	청약 신청일 기준 세대주여야 함
소득 요건	도시근로자 월평균소득 160% 이하
청약통장	가입 6개월 이상, 납입인정 6회 이상

📎 신혼부부 특공은 혼인기간이 필요하지만,
생애최초 특공은 결혼하지 않아도 신청 가능합니다.

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3️⃣ 소득 기준 (2025년 기준)

가구원 수도시근로자 월평균소득 100%130% 기준160% 기준

1인	3,890,000원	5,057,000원	6,224,000원
2인	5,345,000원	6,948,000원	8,552,000원
3인	6,496,000원	8,444,000원	10,393,000원
4인	7,284,000원	9,469,000원	11,654,000원

📎 대부분의 청약단지는 130~160% 이하 기준을 적용합니다.

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4️⃣ 생애최초 특공 신청 가능 대상

구분가능 여부설명

직장인	✅ 가능	1년 이상 근속 또는 소득증빙 가능자
자영업자	✅ 가능	종합소득세 신고 증빙 필요
프리랜서	⚠️ 가능	1년 이상 소득신고 내역 필요
무직자	❌ 불가	소득 증빙 불가 시 탈락
군인·공무원	✅ 가능	급여명세서 증빙 가능

📎 “소득이 있는 무주택 세대주”만 신청 가능합니다.

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5️⃣ 신청 불가 조건

항목설명

과거 주택소유 이력	주택·분양권·입주권 포함
배우자 명의 주택 보유	세대 전체가 무주택이어야 함
세대주 아님	신청 불가 (세대원 불가)
청약통장 미보유	청약저축·주택청약종합저축 필수
부정청약 이력	향후 10년간 청약 불가

📎 분양권만 가지고 있어도 주택 소유로 간주됩니다.

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6️⃣ 생애최초 특별공급 가점제

2025년부터 생애최초 특공은 **혼합형 가점제(가점+추첨제)**가 적용됩니다.

항목배점기준최대점수

무주택기간	5년 이상 → 15점	15
부양가족 수	3명 이상 → 15점	15
청약통장 납입횟수	24회 이상 → 10점	10
소득수준	낮을수록 고득점	10
총점	50점 만점	50

📎 일부 단지는 **가점제 70%, 추첨제 30%**로 운영됩니다.

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7️⃣ 생애최초 특공 우선순위

순위조건

1순위	혼인 또는 자녀가 있는 무주택 세대
2순위	단독세대주 무주택자
3순위	혼인예정자 (혼인신고 전, 증빙 필요)

📎 미혼 단독세대주도 2순위로 신청 가능하다는 점이 신혼부부 특공과의 큰 차이입니다.

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8️⃣ 신청 절차

👉 https://www.applyhome.co.kr (청약홈)

1️⃣ 로그인 → “특별공급 → 생애최초” 선택
2️⃣ 단지 공고문 확인
3️⃣ 자격·소득증빙서류 첨부
4️⃣ 청약신청 완료 → 문자 알림
5️⃣ 당첨자 발표 및 서류심사

📎 청약홈에서 ‘특별공급 → 생애최초’ 메뉴로 접속하면 됩니다.

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9️⃣ 제출서류 목록

서류명발급처비고

가족관계증명서	정부24	세대원 확인용
소득증빙서류	홈택스 / 회사	원천징수영수증 등
무주택확인서	정부24	필수
청약통장 납입내역서	은행	회차 확인용
주민등록등본	주민센터	주소 일치 확인

📎 모든 서류는 청약신청일 기준 1개월 이내 발급분만 유효합니다.

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10️⃣ 자주 묻는 질문

Q. 과거에 오피스텔을 소유했는데 주택으로 인정되나요?
→ 주거용 오피스텔이면 주택 소유로 간주되어 신청 불가입니다.

Q. 혼인 전 세대주여도 신청 가능한가요?
→ 네. 세대주라면 가능하며, 미혼 여부는 무관합니다.

Q. 맞벌이 부부 소득은 합산하나요?
→ 네. 세대 합산 소득이 기준 이하이어야 합니다.

Q. 한 번 떨어졌는데 다시 신청할 수 있나요?
→ 가능합니다. 단, 당첨 이력은 한 번뿐입니다.

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11️⃣ 생애최초 특공과 신혼부부 특공의 차이

항목생애최초 특공신혼부부 특공

혼인 여부	무관	혼인 7년 이내
자녀 유무	무관	자녀 유무에 따라 순위 결정
소득기준	최대 160%	130~140%
신청 횟수	1회 한정	제한 없음
대상	무주택 세대주	신혼·예비부부

📎 생애최초 특공은 평생 단 한 번 신청 기회가 있으므로 신중해야 합니다.

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마무리

생애최초 특별공급은 “내 집이 한 번도 없었던 사람”에게 주어지는
가장 강력한 내 집 마련 기회입니다.

혼인 여부와 상관없이
무주택 세대주라면 누구나 신청할 수 있지만,
소득기준과 서류 미비로 탈락하는 경우가 많습니다.

청약홈에서 공고문을 확인하고
소득증빙과 청약통장 납입내역을 미리 준비하세요.
단 한 번뿐인 기회, 타이밍이 가장 중요합니다.