공공분양주택과 국민임대주택 차이 완벽정리 — 청약 초보자가 꼭 알아야 할 핵심 비교표

공공주택은 정부가 국민의 주거 안정을 위해 공급하는 주택을 말하지만,
그 안에서도 ‘공공분양주택’과 ‘국민임대주택’은 완전히 다른 제도입니다.

둘 다 무주택 서민을 위한 정책이지만,
소유 형태, 자격, 소득기준, 거주기간, 비용 구조가 모두 다릅니다.

이번 글에서는 두 제도의 핵심 차이점을 표로 정리하고,
어떤 유형이 나에게 유리한지까지 알려드릴게요.

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1️⃣ 공공분양주택이란?

항목내용

시행기관	LH, SH, 지방공사 등
공급방식	정부가 건설 후 ‘분양’ 형태로 판매
소유형태	분양 후 개인 소유
분양대상	무주택 세대, 청약통장 가입자
가격기준	시세의 약 70~80% 수준
법적근거	「공공주택 특별법」 제2조 제4호

📎 쉽게 말해, 공공분양은 정부가 짓고 파는 집입니다.

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2️⃣ 국민임대주택이란?

항목내용

시행기관	LH, SH, 지자체 등
공급방식	정부가 건설 후 ‘임대’ 형태로 운영
소유형태	임차 (LH 소유)
입주대상	소득·자산이 기준 이하인 무주택 세대
임대기간	최장 30년 거주 가능
임대료	시세의 약 60~80% 수준

📎 국민임대는 **‘사는 집’이 아니라 ‘빌려 사는 집’**입니다.

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3️⃣ 공공분양 vs 국민임대 핵심 비교표

구분공공분양주택국민임대주택

소유형태	분양(소유 가능)	임대(소유 불가)
거주형태	영구적(매입)	임시적(임차)
자격기준	무주택자, 일정 소득 이하	무주택자 + 소득·자산 기준
소득기준	도시근로자 월평균의 130% 이하	도시근로자 월평균의 70% 이하
자산기준	3.61억 이하 (지역별 다름)	3.25억 이하
거주기간	평생 거주 가능 (자가)	최대 30년 (재계약 조건)
분양가/보증금	시세의 70~80%	시세의 60~80% 수준
청약통장	필요 (2년 이상)	필요 (2년 이상)
임대료	없음 (분양 후 자가)	월세 납부
재산 형성	가능 (매매, 양도 가능)	불가 (소유권 없음)
경쟁률	높음	중간~낮음

📎 핵심 요약:
👉 공공분양 = 내 집이 되는 주택,
👉 국민임대 = 정부가 소유한 집에 거주하는 형태

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4️⃣ 자격조건 차이

항목공공분양국민임대

세대조건	무주택 세대	무주택 세대
세대주 요건	세대주 또는 예비세대주	세대주 또는 예비세대주
혼인여부	무관	무관
청약통장	2년 이상, 납입 24회 이상	2년 이상, 납입 24회 이상
우선공급	신혼부부, 생애최초	생계급여자, 장애인, 한부모가정

📎 공공분양은 소득·자산이 조금 더 여유 있는 세대,
국민임대는 저소득 실수요자 중심입니다.

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5️⃣ 거주기간 및 재계약 조건

구분공공분양국민임대

최초 거주기간	영구 (소유권 이전 후 제한 없음)	2년
재계약 가능 횟수	해당 없음	9회 (최대 30년)
재계약 조건	소유자이므로 불필요	무주택 유지 + 소득기준 충족
임대료 조정	해당 없음	연 5% 이내 상승 제한

📎 국민임대는 계속 무주택자여야 재계약 가능합니다.

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6️⃣ 임대료·비용 구조 비교

항목공공분양국민임대

초기비용	분양가 납입 (대출 가능)	보증금 + 월 임대료
월 부담금	없음	20만~40만 원 수준
유지비	관리비 중심	관리비 + 임대료
매각 가능성	있음 (5년 이상 보유 후)	없음

📎 국민임대는 부담이 적지만, 재산 형성이 어렵습니다.

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7️⃣ 신청절차 요약

구분공공분양국민임대

접수처	청약홈 (applyhome.co.kr)	LH청약센터 (apply.lh.or.kr)
신청서류	소득증빙·무주택확인서 등	소득·자산·차량증빙 등
심사방식	가점제 + 추첨제 혼합	소득·자산기준 심사
발표	청약홈 공고	LH 당첨자 발표
계약	분양계약 체결	임대차계약 체결

📎 공공분양은 경쟁, 국민임대는 심사 중심입니다.

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8️⃣ 어떤 유형이 나에게 유리할까?

유형추천 제도

일정 소득이 있고 내 집 마련이 목표	🏠 공공분양
저소득층·기초생활수급자·1인가구	🏢 국민임대
신혼부부, 생애최초 청약자	⚖️ 공공분양 우선공급
임대료 부담이 큰 청년층	💡 국민임대 또는 행복주택

📎 “내 집 마련” vs “거주 안정성” 중 어느 쪽이 우선이냐가 선택 기준입니다.

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9️⃣ 자주 묻는 질문

Q. 국민임대 살다가 공공분양 청약해도 되나요?
→ 가능합니다. 다만 당첨 시 국민임대 계약은 해지해야 합니다.

Q. 공공분양에 당첨되면 무주택자 자격은 언제 사라지나요?
→ 분양계약 체결 시점부터 주택소유자로 간주됩니다.

Q. 국민임대는 자산이 많으면 탈락되나요?
→ 네. 자산·자동차 기준 초과 시 심사에서 제외됩니다.

Q. 공공분양 분양가 상한제는 모든 단지에 적용되나요?
→ 일부 공공택지에서만 적용됩니다.

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10️⃣ 핵심 요약 정리

✅ 공공분양주택

• 내 집 마련을 위한 분양형 주택
• 소유권 취득 가능
• 소득기준 완화, 경쟁률 높음

✅ 국민임대주택

• 임대 거주형 주택
• 무주택 유지 필요
• 소득·자산 제한 엄격, 임대료 저렴

📎 공공분양은 “투자+거주”, 국민임대는 “복지+거주” 중심 제도입니다.

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마무리

공공분양과 국민임대는 이름이 비슷하지만,
소유 구조와 자격 기준이 완전히 다릅니다.

공공분양은 ‘내 집을 사는 것’,
국민임대는 ‘국가의 집을 빌려 사는 것’이죠.

본인의 소득, 자산, 목적에 맞춰
두 제도 중 어떤 것이 유리한지 판단하는 것이 가장 중요합니다.