임차권등기명령 이후 전입신고 해제 및 이사 절차 주의사항 — 이사한다고 보증금 권리까지 옮겨가진 않는다

임차권등기명령은 퇴거 후에도 보증금 반환청구권을 유지하는 법적 장치입니다.
하지만 이 절차가 끝났다고 해서 마음 놓고 전입신고를 해제하면 안 됩니다.

전입신고를 해제하거나 시기를 잘못 잡으면
법적으로 ‘대항력’이 사라져서 배당순위에서 밀리거나 보증금을 못 받는 상황이 생길 수 있습니다.

이번 글에서는 실제 법원 기준과 현장 사례를 토대로
이사 전·후 전입신고 처리 요령과 주의사항을 정리했습니다.

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1️⃣ 임차권등기명령 후 대항력의 유지 원리

항목내용

법적 근거	주택임대차보호법 제3조의3
효력	실제 거주하지 않아도 대항력 유지
조건	임차권등기 완료 후 전입신고 해제 가능
주의	등기 완료 전 해제 시 대항력 상실

📎 즉, “등기 완료 후 전입신고 해제” 순서가 핵심입니다.

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2️⃣ 잘못된 순서의 위험성

❌ 전입신고를 먼저 해제 → 법적으로 ‘대항력 상실’
❌ 퇴거 후 임차권등기명령 미신청 → 단순한 일반 채권자
❌ 등기 완료 통보 전 이사 → 배당에서 제외 가능

📎 “등기 완료 → 전입 해제 → 이사” 이 3단계를 반드시 순서대로 진행해야 합니다.

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3️⃣ 임차권등기명령 후 올바른 이사 절차

단계내용주의사항

1단계	법원에 임차권등기명령 신청	퇴거 전 필수
2단계	등기 완료 통보 수령	법원에서 등기완료증명서 발급
3단계	전입신고 해제 (주민센터)	등기완료일 이후만 가능
4단계	새 집으로 전입신고	이전 대항력은 그대로 유지
5단계	보증금 반환청구 또는 배당신청	법적 효력 그대로 유지

📎 새 전입신고는 기존 대항력에 영향을 주지 않습니다.

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4️⃣ 전입신고 해제 시기와 방법

① 해제 시기

• 등기 완료 통보서를 받은 이후에만 가능
• 일반적으로 등기 완료 후 2~3일 뒤 해제 권장

② 해제 방법

• 주민센터 또는 정부24 방문
• “전입신고 말소 신청서” 작성
• 사유란에 “임차권등기명령 완료로 인한 해제” 기재

📎 해제일자는 등기완료일보다 늦어야 효력이 완벽히 유지됩니다.

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5️⃣ 등기완료 후 이사 시 주의사항

✅ 등기완료 통보문을 반드시 보관 (배당신청 시 필수)
✅ 새 전입신고를 하더라도 이전 보증금권리는 유지됨
✅ 등기완료일 이후 해제 시 기존 주소지의 대항력은 소멸되지 않음
✅ 임차권등기 말소는 보증금 수령 후 직접 신청해야 함

📎 보증금을 돌려받은 뒤 등기 말소를 해야 절차가 완전히 끝납니다.

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6️⃣ 등기 말소 절차 (보증금 수령 후)

단계내용

1단계	보증금 전액 수령 후 말소 신청
2단계	법원에 ‘임차권등기명령 말소신청서’ 제출
3단계	등록세·등기수수료 납부 (약 1만 원 내외)
4단계	등기부등본에서 ‘임차권등기’ 삭제 확인

📎 보증금을 다 돌려받은 뒤에도 등기를 그대로 두면 추후 매매나 임대계약에 문제가 생길 수 있습니다.

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7️⃣ 실제 사례

🟢 사례 1 — 등기 완료 후 해제, 배당 100% 수령 성공
등기완료 통보 다음날 해제 → 경매배당에서 우선순위 유지.

🔵 사례 2 — 해제 먼저 진행, 대항력 상실
등기완료 전 주소 말소 → 배당에서 제외, 보증금 절반 손실.

🔴 사례 3 — 등기 후 3개월 뒤 말소, 문제 없이 종결
보증금 수령 완료 후 말소신청 → 등기부 정리 완료.

📎 등기와 전입신고 시점의 순서 차이가 결과를 완전히 바꿉니다.

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8️⃣ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 등기완료 전 이사하면 어떻게 되나요?
→ 대항력이 사라집니다. 반드시 등기완료 후 이동해야 합니다.

Q. 새 집으로 전입신고하면 이전 보증금권리는 사라지나요?
→ 아닙니다. 임차권등기 덕분에 기존 권리는 그대로 유지됩니다.

Q. 전입신고 해제 안 하고 그냥 이사 가면요?
→ 행정상 ‘이중전입’이 되어 과태료 대상이 될 수 있습니다.

Q. 보증금 못 받았는데 등기를 말소하면?
→ 법적으로 권리를 포기한 것으로 간주됩니다. 절대 금지입니다.

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9️⃣ 핵심 체크리스트

✅ 임차권등기명령 완료 후에만 전입신고 해제
✅ 해제일은 등기완료일보다 늦게
✅ 새 전입신고는 문제 없음
✅ 보증금 수령 후 등기 직접 말소 신청 필수

📎 이 4가지만 지켜도 보증금 손실 위험은 0%에 가깝습니다.

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10️⃣ 마무리

임차권등기명령은 ‘보증금을 잠가두는 법적 자물쇠’입니다.
그 자물쇠를 풀 때(전입신고 해제)는 순서를 지켜야 합니다.

✅ 등기완료 → ✅ 전입해제 → ✅ 이사 → ✅ 말소신청

이 순서 하나만 정확히 기억하면,
“이사를 가도 내 보증금은 여전히 나의 것”입니다.

“절차를 지킨 사람만, 권리를 지킬 수 있다.”