보증금 반환소송 제기 절차와 준비 서류 총정리 — 임대인이 끝내 돈을 안 줄 때, 법이 대신 움직인다

보증금 반환소송은 단순히 돈을 돌려받기 위한 절차가 아니라,
법적으로 “이 보증금은 임차인의 권리”임을 확정받는 과정입니다.

전세사기, 보증금 미반환, 계약만료 후 미이행 등
모든 임대차 분쟁의 마지막 대응책이기도 합니다.

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1️⃣ 보증금 반환소송의 기본 개념

항목내용

소송명	임대차보증금반환청구소송
관할법원	부동산 소재지 관할 지방법원
법적근거	민법 제618조, 주택임대차보호법 제3조
원고	임차인 (세입자)
피고	임대인 (집주인)
청구내용	계약 종료 후 미반환된 보증금 전액 + 지연이자

📎 소송을 제기하면 법원이 강제집행(압류·경매)을 허용할 수 있습니다.

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2️⃣ 소송 제기가 필요한 상황

✅ 임대차 계약이 종료되었는데 보증금을 돌려받지 못함
✅ 임대인이 연락두절 또는 반환 거부
✅ 내용증명 발송 후 7일 이상 경과
✅ 임차권등기명령 또는 대위변제 전 단계
✅ 합의나 조정이 불가능할 정도로 대화 단절

📎 법원은 내용증명 등 ‘반환 요구 증거’가 있을 때만 소송을 접수합니다.

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3️⃣ 소송 절차 요약

단계내용소요기간

1단계	소장 작성 및 제출	즉시
2단계	법원 접수 → 사건번호 부여	1~2일
3단계	송달 및 답변서 제출	2~3주
4단계	변론기일 지정 및 심리	약 1~3개월
5단계	판결 선고 → 확정	3~6개월
6단계	강제집행 신청 (압류·경매 등)	필요 시

📎 일반적으로 전체 소송기간은 약 3~6개월 정도입니다.

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4️⃣ 보증금 반환소송 소장 작성 요령

[보증금반환청구소송 예시 소장]

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1. 원고 (임차인)
이름: 홍길동
주소: 서울시 ○○구 ○○동
전화: 010-XXXX-XXXX

2. 피고 (임대인)
이름: 김○○
주소: 등기부상 주소

3. 청구취지
피고는 원고에게 보증금 ○○○원을 지급하라.
또한 20XX년 XX월 XX일부터 완제일까지 연 12%의 지연이자를 지급하라.

4. 청구원인

1. 원고는 20XX년 XX월 XX일 피고와 임대차계약을 체결하고, 보증금 ○○○원을 지급하였다.
2. 계약기간 만료일인 20XX년 XX월 XX일 이후 피고는 보증금을 반환하지 않았다.
3. 원고는 내용증명으로 반환을 요구하였으나, 피고는 아무런 조치를 하지 않았다.
4. 따라서 민법 제618조에 따라 보증금 반환을 청구한다.

5. 입증서류

• 임대차계약서 사본
• 내용증명 사본
• 주민등록등본 (전입증명 포함)
• 확정일자 부여서류
• 임차권등기명령서(해당 시)

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📎 청구취지와 청구원인 항목만 명확히 쓰면, 법원에서 서식 검토를 도와줍니다.

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5️⃣ 제출 서류 목록

구분서류명발급처

필수	임대차계약서	본인 보관본
필수	내용증명 사본	우체국
필수	주민등록등본	주민센터
필수	확정일자부 계약서	주민센터
선택	임차권등기명령서	법원
선택	문자·통화기록 등 증빙자료	본인 준비

📎 증거자료는 많을수록 좋으며, 법원은 실거주 여부를 가장 중요하게 봅니다.

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6️⃣ 전자소송으로 접수하는 방법

대법원 전자소송 사이트: https://ecfs.scourt.go.kr

1️⃣ 공동인증서 로그인
2️⃣ 민사소송 → ‘보증금반환청구소송’ 선택
3️⃣ PDF 형태로 소장 및 첨부서류 업로드
4️⃣ 인지세 및 송달료 납부 (카드결제 가능)
5️⃣ 사건번호 부여 후 진행상황 확인

📎 온라인으로 접수하면 법원 방문 없이도 전 과정 진행이 가능합니다.

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7️⃣ 인지세 및 송달료 (비용 계산)

청구금액인지세송달료(평균)총비용

5,000만 원 이하	약 4~6만 원	약 3~4만 원	약 10만 원 내외
1억 원 이하	약 7~9만 원	약 4~5만 원	약 13만 원 내외
1억 원 초과	약 10만 원 이상	약 5만 원 내외	약 15만 원 내외

📎 패소하더라도 인지세·송달료 외 추가비용은 거의 없습니다.

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8️⃣ 판결 이후 강제집행 절차

보증금 반환 판결을 받았는데도 집주인이 지급하지 않으면,
즉시 **강제집행 절차(압류·경매)**로 넘어갑니다.

구분내용주체

부동산압류	주택·토지 경매신청	법원
채권압류	예금·급여·보증금 압류	금융기관
자동차압류	차량등록원부 압류등록	법원 또는 교통공단

📎 판결문(집행권원)을 근거로 집행관을 통해 직접 회수 가능합니다.

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9️⃣ 소송 시 주의사항

✅ 계약기간 종료일과 미반환 사실을 반드시 입증
✅ 임대인 주소가 틀리면 송달되지 않아 기각 가능
✅ 임대인이 사망한 경우 상속인 상대로 소송 가능
✅ 보증보험이 가입되어 있으면 소송 전 기관에 문의

📎 ‘주소 불명’으로 반송되는 사례가 가장 많습니다. 등기부상 주소로 송달하세요.

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10️⃣ 실제 사례

🟢 사례 1 — 내용증명 후 소송, 3개월 만에 전액 회수
판결 후 급여압류 → 4개월 내 100% 변제.

🔵 사례 2 — 주소 오기재로 소송 지연
등기부 주소 대신 실제 거주지로 송달 → 반송 → 2개월 지연.

🔴 사례 3 — 임차권등기명령 병행으로 회수 성공
소송과 등기명령 병행 → 경매 낙찰 시 배당금 95% 수령.

📎 소송은 느리지만, 가장 확실한 보증금 회수 방법입니다.

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마무리

보증금 반환소송은
감정이 아닌 증거와 절차로만 움직이는 싸움입니다.

✅ 내용증명 → ✅ 소송제기 → ✅ 판결 → ✅ 집행
이 4단계를 밟으면, 결국 법이 당신의 보증금을 돌려줍니다.

“감정적으로 따지지 말고, 법적으로 회수하라.”