전세사기 피해자 경매 진행 시 대항력 유지와 배당 우선순위 확보법 — 내 보증금은 어디까지 지켜질까?

전세사기로 인해 집이 경매로 넘어가면,
임차인은 더 이상 단순한 세입자가 아니라 **‘채권자’**가 됩니다.

이때 가장 중요한 건 두 가지입니다.
✅ 대항력 유지 — 법적으로 내 보증금을 주장할 수 있는 힘
✅ 배당순위 확보 — 경매대금에서 먼저 돈을 받을 수 있는 순위

이 두 가지를 확실히 이해해야 보증금을 최대한 돌려받을 수 있습니다.

 

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1️⃣ 대항력의 개념 — 전세보증금 보호의 첫 번째 방패

항목설명

법적 근거	주택임대차보호법 제3조
발생 요건	전입신고 + 실제 거주
효력	집주인 변경·경매 시에도 보증금 보호 가능
상실 시점	퇴거 후 전입신고 말소 시

📎 즉, 실제로 살고 있고 주소가 등록되어 있어야 대항력이 유지됩니다.

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2️⃣ 확정일자의 의미 — ‘언제부터 보호받는가’의 기준

확정일자는 대항력을 가진 임차인이
경매 시 ‘배당을 받을 수 있는 순서’를 결정하는 기준일입니다.

항목설명

부여기관	주민센터, 정부24
필요서류	임대차계약서 원본
수수료	600원
효력	확정일자 기준으로 배당 순위 결정

📎 확정일자가 빠를수록 배당 우선순위가 높아집니다.

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3️⃣ 경매가 시작되면 가장 먼저 해야 할 일

✅ 법원에서 **‘배당요구 종기일’**을 확인하세요.
✅ 종기일 전까지 ‘배당요구신청서’를 제출해야 배당 대상이 됩니다.
✅ 신청하지 않으면 보증금이 있어도 배당에서 제외됩니다.

📎 종기일은 보통 경매개시결정일로부터 약 2~3개월 후입니다.

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4️⃣ 배당요구신청 절차

단계담당 기관주요 내용

1단계	법원	경매 사건번호 확인 (법원 경매정보사이트)
2단계	임차인	배당요구신청서 작성 (법원 비치 또는 다운로드)
3단계	법원 접수	신분증, 계약서, 확정일자, 전입증명 첨부
4단계	접수 후 확인	사건기록 열람으로 접수 여부 확인 가능

📎 온라인(대법원 전자소송 시스템)으로도 접수 가능합니다.

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5️⃣ 소액임차인 우선변제제도 — 가장 현실적인 회수 수단

전세사기 피해자 중 상당수는 ‘소액임차인’에 해당합니다.
이 경우, 일정 금액까지는 법으로 자동 보호받습니다.

지역보호한도최우선변제금액

서울	1억 6,500만 원 이하	5,500만 원
수도권(과밀억제권역)	1억 4,500만 원 이하	4,800만 원
광역시	1억 2,000만 원 이하	4,200만 원
기타 지역	9,500만 원 이하	3,400만 원

📎 보증금이 위 금액 이하라면, 경매대금에서 가장 먼저 배당받습니다.

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6️⃣ 배당 우선순위 결정 원리

순위채권자비고

1순위	경매비용, 세금 등 공과금	국가 우선
2순위	근저당권자(은행 등)	설정일 기준
3순위	대항력+확정일자 가진 임차인	보호 순위 확보
4순위	나머지 일반채권자	후순위

📎 즉, ‘전입신고 + 확정일자’가 근저당보다 빠르면, 은행보다 먼저 돈을 받습니다.

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7️⃣ 대항력 유지 시 주의할 점

✅ 퇴거하거나 주소 이전하면 대항력 상실
✅ 임차권등기명령 신청 시 대항력은 유지 가능
✅ 경매 중이라도 실제 거주 중이면 효력 유지
✅ 전입신고가 계약일보다 늦으면 순위 하락

📎 “계약일보다 먼저 근저당이 있으면” 대항력이 약해집니다. 계약 전 등기부 확인은 필수입니다.

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8️⃣ 배당금 수령 절차

단계내용

1단계	배당표 열람 (법원 게시판 또는 전자시스템)
2단계	배당금 확정기일 지정
3단계	법원에서 지급명령 후 계좌 입금
4단계	미배당분은 추후 별도 청구 가능

📎 배당 확정 후 통상 2~3주 내 법원 계좌로 입금됩니다.

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9️⃣ 실제 사례

🟢 사례 1 — 확정일자 선순위 확보로 전액 회수
근저당보다 먼저 확정일자 → 경매 낙찰 후 보증금 100% 회수.

🔵 사례 2 — 배당요구 미제출로 전액 손실
배당요구를 잊어버림 → 배당 대상에서 제외, 단 1원도 못 받음.

🔴 사례 3 — 임차권등기명령으로 대항력 유지 성공
퇴거 후 등기명령 신청 → 후순위 채권자보다 먼저 배당 성공.

📎 대항력과 확정일자 두 가지를 모두 확보한 경우가 가장 안전합니다.

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10️⃣ 마무리

전세사기 피해 상황에서
‘대항력’과 ‘배당요구’는 목숨줄과도 같습니다.

✅ 전입신고 + 확정일자 = 대항력 확보
✅ 배당요구신청 = 내 돈 받을 자격 확보
✅ 소액임차인 제도 = 최소금액 법적 보호

이 세 가지만 제대로 지켜도,
경매 상황에서도 보증금 대부분을 회수할 수 있습니다.

“돈을 잃는 건 정보가 늦을 때다.
법은 아는 사람만 지켜준다.”