부동산 경매개시신청서 작성 방법 및 실제 절차 완벽 해설 — 집을 팔아서라도 보증금을 돌려받는 법

전세보증금 반환소송에서 이겼다고 해도
집주인이 돈을 갚지 않으면, 법적으로 강제로 받아내야 합니다.

그때 사용하는 방법이 바로 부동산 경매개시신청입니다.
법원에 신청서를 내면,
채무자의 부동산이 ‘압류 → 감정평가 → 입찰 → 낙찰’의 절차를 거쳐
보증금이 배당됩니다.

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1️⃣ 부동산 경매개시신청의 개념

항목내용

법적 근거	민사집행법 제257조~제300조
신청자	채권자(보증금 미반환 세입자)
대상	채무자 소유의 부동산 (토지, 건물 등)
신청기관	부동산 소재지 관할 지방법원
필수서류	판결문, 집행문, 등기부등본 등

📎 신청과 동시에 해당 부동산은 ‘법적 매각 대상’으로 묶입니다.

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2️⃣ 경매개시신청의 필요조건

✅ 보증금 반환 확정판결(또는 지급명령) 보유
✅ 판결문에 집행문 부여 표시
✅ 채무자(임대인) 소유 부동산 존재
✅ 등기부등본에서 소유자 명확히 확인 가능

📎 채무자 명의가 아닌 부동산은 압류 불가능합니다.

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3️⃣ 경매개시신청서 기본 구성

[부동산 경매개시신청서 예시문]

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1. 사건명: 부동산 강제경매개시신청

2. 신청인 (채권자)
이름: 홍길동
주소: 서울시 송파구 ○○로 ○○
전화: 010-XXXX-XXXX

3. 채무자 (피고)
이름: 김○○
주소: 서울시 강남구 ○○로 ○○

4. 목적물 부동산
소재지: 서울시 ○○구 ○○동 ○○번지
표시: 대지 120㎡ 및 위 지상 건물 ○○동 ○○호
등기부등본 첨부

5. 신청취지
민사집행법 제257조에 의거,
채무자 소유의 위 부동산에 대하여 강제경매개시를 명하여 주시기 바랍니다.

6. 신청이유

1. 신청인은 채무자와의 임대차계약에 따라 보증금 ○○○원을 지급하였으나,
   계약 종료 후 반환을 받지 못했습니다.
2. 20XX년 XX월 XX일 서울중앙지방법원으로부터 보증금 반환판결을 받았으며,
   판결은 확정되었습니다.
3. 이에 따라 채무자의 부동산에 대한 강제경매를 신청합니다.

7. 첨부서류

• 확정판결문(집행문 포함)
• 주민등록등본
• 부동산 등기부등본
• 송달료 영수증
• 인지세 납부확인서

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📎 “신청취지”와 “신청이유”는 법원 서식과 동일한 문구로 작성하는 게 가장 안전합니다.

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4️⃣ 제출 절차 요약

단계내용소요기간

1단계	경매개시신청서 작성	즉시
2단계	법원 접수 (민사집행과)	1일
3단계	서류심사 및 보정요청	약 1주
4단계	경매개시결정문 발급	약 2주
5단계	감정평가 → 공고 → 입찰진행	3~6개월

📎 보정요청(서류 보완)이 자주 발생하므로, 판결문·등기부를 최신본으로 제출하세요.

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5️⃣ 경매 진행 흐름

1️⃣ 경매개시결정 → 부동산 등기부에 ‘압류’ 표시
2️⃣ 감정평가 → 법원 지정 감정인이 시세 평가
3️⃣ 입찰공고 → 법원 경매정보에 공개
4️⃣ 입찰 및 낙찰 → 최고가 입찰자 선정
5️⃣ 배당기일 → 채권자(세입자)에게 금액 분배

📎 보통 신청 후 6~9개월 내 회수가 가능합니다.

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6️⃣ 인지세·송달료 계산

항목금액비고

인지세	약 5,000~10,000원	청구금액에 따라 달라짐
송달료	약 30,000~40,000원	사건 규모별 차이 있음
감정평가 수수료	약 20~40만 원	법원 지정 감정인 산정

📎 감정평가비는 낙찰대금에서 우선 공제됩니다.

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7️⃣ 경매 후 배당 순위 구조

순위채권자비고

1순위	경매비용·세금 등	자동공제
2순위	근저당권자(은행 등)	담보권 순위
3순위	대항력+확정일자 있는 임차인	보증금 회수 가능
4순위	일반채권자	잔여금 배당

📎 확정일자가 근저당보다 빠르면 은행보다 먼저 돈을 받을 수 있습니다.

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8️⃣ 실제 사례

🟢 사례 1 — 근저당보다 선순위 확정일자 확보로 전액 회수
보증금 1억 중 1억 전액 배당 성공.

🔵 사례 2 — 후순위 임차인, 일부 배당 성공
보증금 8천만 원 중 4천만 원 회수.

🔴 사례 3 — 부동산 경매 완료까지 8개월 소요
법원 감정평가 지연으로 일정 지체.

📎 경매 결과는 순위와 감정가에 따라 다르지만, 대부분 보증금의 절반 이상은 회수됩니다.

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9️⃣ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 부동산 경매신청은 변호사 없이 가능할까요?
→ 가능합니다. 법원 민원실에서 서류 작성 도와줍니다.

Q. 경매개시결정이 나면 바로 압류되나요?
→ 네. 등기부에 즉시 ‘압류’ 표시가 기재됩니다.

Q. 감정평가비는 누가 내나요?
→ 신청인이 먼저 내지만, 낙찰 시 경매비용에서 공제됩니다.

Q. 근저당이 많으면 소용없나요?
→ 아닙니다. 순위가 빠른 임차인은 일부 또는 전액 배당받을 수 있습니다.

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10️⃣ 마무리

부동산 경매는 시간이 걸리지만,
보증금을 회수하는 가장 확실한 최종 단계입니다.

✅ 판결문과 집행문만 있으면 누구나 신청 가능
✅ 등기부 확인으로 대상 부동산 명확히 기재
✅ 감정가보다 낮은 낙찰가에도 배당은 이루어짐

“판결이 권리라면, 경매는 그 권리를 돈으로 바꾸는 과정이다.”