보증금 반환소송 후 강제집행 신청 절차 및 실제 회수 과정 완벽정리 — 판결은 시작일 뿐, 돈은 집행으로 받는다

보증금 반환소송에서 승소 판결을 받아도
임대인이 자발적으로 돈을 주지 않으면 의미가 없습니다.

그때 법적으로 돈을 받아내는 수단이 강제집행입니다.
즉, 판결문을 ‘실제 돈으로 바꾸는 절차’죠.

이번 글에서는 강제집행 신청부터 실제 회수까지
현실적으로 가능한 방법과 주의사항을 모두 정리했습니다.

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1️⃣ 강제집행의 개념

항목설명

법적 근거	민사집행법 제24조
대상	보증금 반환 확정판결, 지급명령, 조정조서 등
신청기관	관할 지방법원 집행과
집행권원	법원 판결문(집행문 부여 포함)
주요 수단	부동산압류, 채권압류, 급여압류 등

📎 강제집행은 ‘판결이 확정된 뒤’에만 신청할 수 있습니다.

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2️⃣ 강제집행의 전제 조건

✅ 보증금 반환 판결이 확정되어야 함
✅ 판결문에 ‘집행문 부여’ 표시가 있어야 함
✅ 피고(임대인)의 재산 또는 계좌 정보 확인 필요

📎 집행문은 법원 민원실 또는 전자소송 시스템에서 발급 가능합니다.

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3️⃣ 강제집행의 주요 유형

구분설명회수효율

부동산압류	집주인 소유 부동산 경매 신청	★★★★★
채권압류	은행예금, 급여, 보험금 등 압류	★★★★☆
자동차압류	차량 등록 제한 및 공매 가능	★★★☆☆
제3채권압류	임대소득, 보증금 등 제3자 지급액 압류	★★★☆☆

📎 보통 채권압류(예금·급여)가 가장 빠르고 실효성이 높습니다.

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4️⃣ 채권압류 신청 절차

1️⃣ 법원 민사집행과 방문 또는 전자신청
2️⃣ ‘채권압류 및 추심명령신청서’ 작성
3️⃣ 피압류자(은행, 회사, 공단 등) 정보 기재
4️⃣ 판결문 사본 및 집행문 첨부
5️⃣ 인지세(1,000원 내외) 및 송달료 납부
6️⃣ 법원 결정문 발급 → 금융기관 송달

📎 송달되는 즉시 해당 계좌는 인출이 불가능해집니다.

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5️⃣ 부동산 압류 및 경매 절차

단계내용소요기간

1단계	부동산압류명령 신청	즉시
2단계	법원 압류결정문 송달	약 2~3주
3단계	경매개시신청	약 1개월
4단계	감정평가 및 공고	2~3개월
5단계	입찰 및 배당	6개월 내외

📎 경매는 시간이 오래 걸리지만 회수금액이 크기 때문에 병행 가치가 있습니다.

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6️⃣ 강제집행 신청서 작성 예시

[채권압류 및 추심명령신청서 예시]

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1. 신청인 (채권자)
이름: 홍길동
주소: 서울시 ○○구 ○○동
전화: 010-XXXX-XXXX

2. 채무자 (피고)
이름: 김○○
주소: ○○시 ○○동

3. 제3채무자 (은행명)
OO은행 ○○지점

4. 신청취지
채무자 김○○의 OO은행 계좌(계좌번호 XXXX-XX-XXXXX)에 있는 예금채권을
채권자 홍길동의 보증금 반환채권의 변제에 충당하도록 추심명령을 내려주시기 바랍니다.

5. 첨부서류

• 판결문 사본(집행문 부여 포함)
• 주민등록등본
• 송달료 납부영수증

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📎 은행 계좌번호를 모르더라도 은행명만 적어도 일부 검색이 가능합니다.

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7️⃣ 집행관을 통한 현장 압류 절차

✅ 법원 집행관실에서 집행관 배정 요청
✅ 집주인 소유 물건(차량, 전자제품 등) 현장 압류 가능
✅ 집행비용: 약 15만~30만 원
✅ 압류 물품은 일정 기간 보관 후 공매

📎 집행관은 실제 현장을 방문해 집행을 집행증거로 남깁니다.

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8️⃣ 회수금 분배 및 지급 절차

단계내용

1단계	압류금 또는 경매대금 입금 (법원 보관금 계좌)
2단계	채권자(임차인) 신청 시 인출 가능
3단계	법원 배당표 확정 후 지급
4단계	지급 완료 후 집행 종료

📎 회수금은 보통 법원에서 지정 계좌로 송금받습니다.

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9️⃣ 실제 회수 사례

🟢 사례 1 — 채권압류로 예금 전액 회수
법원 신청 후 3주 만에 임대인 통장 압류 성공 → 2,000만 원 회수.

🔵 사례 2 — 급여압류로 1년간 분할 회수
공기업 근무 임대인 → 급여 1/3 압류 → 매달 100만 원씩 12개월 회수.

🔴 사례 3 — 부동산 경매로 8개월 만에 회수
부동산 경매 낙찰 후 배당으로 8천만 원 회수.

📎 채권압류는 빠르고 실질적, 부동산 경매는 오래 걸리지만 확실합니다.

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10️⃣ 강제집행 시 주의사항

✅ 판결 확정 후 2주가 지나야 집행 가능
✅ 채무자(임대인) 재산을 미리 파악해야 효율적
✅ 압류 대상이 공동명의일 경우 지분만 집행 가능
✅ 소송비용까지 함께 청구 가능
✅ 변호사 없이도 전자소송·직접신청 가능

📎 가장 중요한 건 ‘재산정보’ 확보입니다. 주민등록번호, 은행명, 주소를 꼭 알아야 합니다.

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마무리

소송에서 이기는 건 ‘시작’이고,
돈을 받는 건 ‘강제집행’으로만 가능합니다.

✅ 채권압류로 빠르게
✅ 부동산 경매로 확실하게
✅ 집행관 압류로 직접적으로

이 세 가지를 병행하면,
집주인이 아무리 버텨도 결국 법은 당신의 편이 됩니다.

“판결은 선언이고, 집행은 결과다.”