전세사기 피해자 임차권등기명령 신청서 작성 방법 및 제출 절차 완벽 가이드 — 퇴거해도 내 보증금 지키는 법

임차권등기명령 제도는
세입자가 이사를 나가도 보증금 반환청구권을 법적으로 유지할 수 있게 해주는 제도입니다.

특히 전세사기 피해자에게는 필수적인 절차로,
‘전입신고를 유지하지 못한 상태에서도 법적 대항력’을 보존할 수 있습니다.

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1️⃣ 임차권등기명령의 개념

항목내용

법적 근거	주택임대차보호법 제3조의3
목적	퇴거 후에도 보증금 반환청구권 유지
신청기관	관할 지방법원
신청비용	약 2~3만 원
소요기간	약 2~3주

📎 이 절차를 해두면, 집이 경매로 넘어가도 ‘보증금 채권자’ 지위를 유지합니다.

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2️⃣ 신청이 필요한 상황

✅ 집주인이 보증금을 제때 돌려주지 않음
✅ 전세사기 피해로 퇴거를 해야 하는데 대항력 상실이 우려됨
✅ 경매나 공매가 진행 중이라 주소 이전이 불가한 경우
✅ 보증보험 미가입으로 법적 보호가 약한 경우

📎 퇴거 전 반드시 신청해야 효력이 유지됩니다.

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3️⃣ 임차권등기명령 신청의 효과

구분효과

대항력 유지	실제 거주하지 않아도 대항력 인정
우선변제권 유지	경매 시 배당순위 유지
보증금 청구 가능	법적 채권자로서 반환청구 가능
소송 시 효력	보증금반환소송 증거로 활용

📎 즉, 전입신고를 해제해도 ‘법적 거주자’로 인정됩니다.

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4️⃣ 신청서 작성 방법 (예시 구조)

[임차권등기명령 신청서 예시]

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1. 신청인 (임차인)
이름: 홍길동
주소: (기존 전입주소)
전화번호: 010-XXXX-XXXX

2. 피신청인 (임대인)
이름: 김○○
주소: (등기부상 주소)

3. 신청취지
신청인은 주택임대차계약에 따라 보증금 ○○○원을 임대인에게 지급하였으나,
계약이 종료되었음에도 보증금이 반환되지 않았으므로
주택임대차보호법 제3조의3에 따라 임차권등기명령을 신청합니다.

4. 신청이유

1. 신청인은 20XX년 XX월 XX일 임대차계약을 체결하고 전입신고 및 확정일자를 갖춤.
2. 임대차계약이 20XX년 XX월 XX일 종료되었으나, 보증금이 반환되지 않음.
3. 신청인은 퇴거 예정으로 대항력 상실을 방지하기 위해 본 명령을 신청함.

5. 첨부서류

• 임대차계약서 사본
• 주민등록등본
• 확정일자부 계약서
• 내용증명 또는 보증금 미반환 사실확인서
• 부동산 등기부등본

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📎 양식은 법원 민원실 또는 대법원 전자민원센터에서 다운로드 가능합니다.

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5️⃣ 신청 절차 요약

단계내용비고

1단계	신청서 작성	서류 준비 필수
2단계	지방법원 접수	주소지 관할 법원
3단계	법원 심사	보통 1~2주
4단계	임대인 통보	내용증명 형태 송달
5단계	등기 완료 통보	임차인에게 결과문서 발급

📎 등기가 완료되면 등기부등본에 ‘임차권등기’가 기재됩니다.

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6️⃣ 온라인 접수 방법

대법원 전자소송 사이트 (https://ecfs.scourt.go.kr)
1️⃣ 공동인증서로 로그인
2️⃣ 민사서류 → ‘임차권등기명령 신청’ 선택
3️⃣ PDF 서류 첨부 후 전자제출
4️⃣ 접수증 출력 및 사건번호 확인

📎 온라인 제출 시 법원 방문 없이도 진행 가능하며, 처리속도도 빠릅니다.

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7️⃣ 등기 완료 후 확인 방법

• 정부24 → 등기사항증명서 열람
• 법원 등기국 방문 열람
• 등기부등본 상 ‘갑구’ 항목 확인 → 임차권등기 표시 확인

📎 등기 완료 후에는 이사해도 보증금 반환청구권이 그대로 남습니다.

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8️⃣ 자주 묻는 질문

Q. 전입신고를 해제해도 대항력 유지되나요?
→ 네. 임차권등기명령이 완료되면 퇴거 후에도 대항력은 유지됩니다.

Q. 임대인이 모를 수도 있나요?
→ 아니요. 법원이 등기 전 반드시 임대인에게 송달 통보합니다.

Q. 보증보험 가입자도 신청 가능한가요?
→ 가능합니다. 대위변제 전까지는 임차인 명의로 신청해야 합니다.

Q. 집이 경매 중이면 소용이 없나요?
→ 아닙니다. 오히려 경매 전에 신청해야 배당순위를 지킬 수 있습니다.

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9️⃣ 실제 사례

🟢 사례 1 — 경매 직전 신청으로 보증금 회수 성공
퇴거 3일 전 신청 → 경매 낙찰 후 배당금 95% 회수.

🔵 사례 2 — 확정일자만 있고 등기 안 한 경우 전액 손실
퇴거 후 주소 말소 → 대항력 상실, 배당 제외.

🔴 사례 3 — 법원 신청 후 2주 만에 완료
온라인 접수 → 통보서 수령까지 총 14일 소요.

📎 ‘퇴거 전’ 신청이 가장 중요합니다. 이 시점 하나로 결과가 달라집니다.

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10️⃣ 마무리

임차권등기명령은
전세사기 피해자뿐 아니라,
집주인이 돈을 안 돌려줄 때 보증금을 법적으로 지키는 유일한 수단입니다.

✅ 퇴거 전 신청
✅ 등기 완료 후 대항력 유지
✅ 경매·소송 시 배당 우선순위 확보

이 세 단계를 지키면,
“살지 않아도 법적으로 살아있는 세입자”가 될 수 있습니다.

“보증금은 감정이 아니라 절차로 지킨다.”