전세보증보험 구상권 소송 시 집주인 재산조사 및 압류 절차 총정리 — 보증기관이 돈을 돌려받는 진짜 과정

임차인은 보증보험을 통해 보증금을 돌려받으면 사건이 끝나지만,
보증기관(HUG·SGI)은 그 돈을 집주인으로부터 회수해야 합니다.

이때 사용하는 절차가 바로 **‘구상권 소송 → 재산조사 → 압류·경매’**입니다.
즉, 보증기관이 집주인의 재산을 법적으로 찾아내어 강제 회수하는 과정이죠.

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1️⃣ 구상권 소송의 기본 개요

항목내용

주체	HUG·SGI (보증기관)
대상	집주인(임대인)
목적	대위변제금 회수
법적 근거	민법 제482조, 보증보험법 제23조
소송명	구상금 청구소송
처리기간	평균 6개월~1년

📎 소송이 끝나면 법원의 판결문이 ‘채권집행 근거’로 활용됩니다.

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2️⃣ 재산조사의 필요성

보증기관이 승소 판결을 받아도
집주인에게 자산이 없으면 돈을 돌려받을 수 없습니다.

그래서 법원 판결 이후에는
‘채무자의 재산’을 찾아내기 위한 재산조회 절차가 진행됩니다.

✅ 부동산(토지, 주택, 건물)
✅ 예금계좌(은행, 증권사 등)
✅ 자동차 등록내역
✅ 급여·연금·퇴직금 등 채권
✅ 임대소득, 사업소득 내역

📎 이 절차를 통해 실제 집행 가능한 자산이 확인됩니다.

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3️⃣ 재산조회 신청 절차

단계담당 주체내용소요기간

1단계	HUG·SGI	법원에 재산조회신청서 제출
2단계	법원	국세청·금융기관 등에 자료요청	약 2~3주
3단계	기관 회신	재산 내역 전달	약 3주
4단계	보증기관	회신자료 검토 후 집행 대상 선정	약 1주

📎 총 약 1~2개월 소요되며, 이후 압류 절차로 넘어갑니다.

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4️⃣ 재산조사 시 주요 조회 항목

조회기관조회 항목

국세청	사업자등록, 임대소득, 세금체납 여부
금융정보분석원	은행계좌, 예금·적금 잔액
한국부동산원	부동산 소유내역, 근저당권
한국자동차협회	차량 소유 및 시가표준액
국민건강보험공단	직장가입 정보 (급여추적용)
법원등기국	부동산 등기부 정보

📎 이 정보는 법원 명령을 통해서만 조회할 수 있습니다.

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5️⃣ 압류 절차 개요

재산조회 후 실제 자산이 확인되면
보증기관은 즉시 압류신청을 진행합니다.

구분절차설명

부동산압류	법원에 압류명령 신청	주택·토지·건물 대상
채권압류	금융기관에 압류명령 송달	예금, 급여, 보험금 등
자동차압류	차량등록원부에 압류등록	이후 공매 가능
기타압류	임대보증금, 퇴직금 등	간접 회수 가능

📎 압류가 진행되면 집주인은 해당 재산을 매매하거나 인출할 수 없습니다.

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6️⃣ 부동산 압류 → 경매 절차

1️⃣ 법원에 ‘부동산압류 및 경매개시신청서’ 제출
2️⃣ 법원 심사 후 경매개시결정문 발급
3️⃣ 감정평가 및 입찰공고
4️⃣ 법원 경매 진행 → 낙찰 시 회수금 배분

단계소요기간

압류 → 경매개시	약 1개월
감정평가 및 공고	1~2개월
낙찰 및 배분	2~3개월
총 소요기간	평균 6개월 이상

📎 부동산 경매는 절차가 길지만, 회수금 규모가 크기 때문에 우선적으로 진행됩니다.

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7️⃣ 채권(예금·급여) 압류 절차

절차설명

① 법원에 채권압류 및 추심명령 신청	은행·회사·연금기관 대상
② 법원 명령서 발급 후 송달	금융기관 또는 고용주에 통보
③ 압류 효력 발생	송달 시점부터 인출·지급 정지
④ 추심금 회수	보증기관 계좌로 송금 처리

📎 예금·급여압류는 신속하며, 실제 회수율이 가장 높습니다.

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8️⃣ 집주인 재산이 없는 경우

✅ 일정 기간 내 회수 불가능하면 ‘무자력 채권’으로 분류
✅ 신용정보회사 등록 → 신용점수 급락
✅ 장기 추적 관리 (5년 이상)
✅ 새 부동산 취득 시 즉시 재압류 가능

📎 HUG·SGI는 무자력 집주인의 재산을 5년 이상 모니터링합니다.

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9️⃣ 실제 구상권 압류 사례

🟢 사례 1 — 은행예금 압류 성공
집주인 명의 예금 2,300만 원 회수 → 구상금 일부 변제 완료.

🔵 사례 2 — 부동산 경매 진행
토지 1필지 경매로 약 8천만 원 회수.

🔴 사례 3 — 급여압류
공무원 집주인 급여의 1/3 압류 → 2년간 분할 변제 진행.

📎 HUG는 매년 약 5천 건의 압류 집행을 통해 60% 이상을 회수하고 있습니다.

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10️⃣ 임차인이 알아둘 점

• 보험사가 압류·소송을 진행해도 임차인에게 불이익은 없음
• 대위변제 이후 모든 채권은 보험사로 이전
• 다만, 보증금 반환이 허위 청구였을 경우 환수 가능
• 법원 서류(압류명령 등)는 임차인에게 참고용으로만 통보

📎 임차인의 법적 책임은 보증금 지급 시점에 종료됩니다.

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마무리

전세보증보험의 대위변제 이후,
보험사는 집주인의 재산을 추적해 구상권을 행사합니다.

이건 단순히 “돈을 대신 갚았다”가 아니라,
법적으로 집주인에게 빚을 돌려주는 절차입니다.

✅ 소송 → ✅ 재산조회 → ✅ 압류 → ✅ 회수
이 4단계를 통해 결국 보증금은 공적 자금으로 회수됩니다.

“보증기관은 임차인의 안전망이지만,
집주인에게는 피할 수 없는 채무 집행의 시작이다.”