전세임대주택 계약 시 주의해야 할 7가지 법적 체크포인트 — 사기·분쟁 예방을 위한 필수 가이드

전세임대주택은 LH가 보증금을 대신 내주지만,
계약 구조상 입주자 본인도 법적 책임의 일부를 부담하게 됩니다.
따라서 계약 단계에서 반드시 확인해야 할 법적 포인트들이 있습니다.

단순히 “전세 보증금이 지원된다”는 점만 보고 서명했다가는
보증사고, 권리분쟁, 계약무효 등의 위험이 생길 수 있습니다.

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1️⃣ 등기부등본 확인 — 집주인 명의와 실제 소유자 일치 여부

가장 먼저 확인해야 할 것은 등기부등본입니다.
전세임대 계약은 LH가 집주인 명의로 계약하지만,
해당 주택이 실제 소유자 명의인지 반드시 검증해야 합니다.

• 등기부등본 발급: 정부24 또는 대법원 인터넷등기소
• 확인 항목: 소유자, 근저당 설정 여부, 압류·가압류 등
• 주의사항: 전세권·저당권이 있는 경우 LH가 계약을 거절할 수 있습니다.

📎 등기부상 명의와 계약서 명의가 다르면, 법적으로 효력이 불완전합니다.

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2️⃣ 임대차계약서의 LH 명의 확인

전세임대 계약은 입주자 개인이 아닌 LH 명의로 체결됩니다.
하지만 일부 부동산에서는 “입주자 명의로 계약해도 된다”라며 잘못 안내하는 경우가 있습니다.

• 계약서 임대인: 집주인
• 계약서 임차인: 한국토지주택공사(LH)
• 특약사항: 입주자 정보 별도 기재 (입주권 부여 목적)

📎 임차인 명의가 LH로 되어 있어야만 정부 보증금이 지급됩니다.

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3️⃣ 보증보험 가입 여부 — 전세사기 방지 핵심

전세사기 예방의 핵심은 전세보증보험(HUG, SGI 등) 가입입니다.
LH는 원칙적으로 보증보험 가입 주택만 계약하지만,
입주자가 직접 확인해야 안전합니다.

• 보증보험 대상 여부: HUG 또는 SGI 사이트에서 주소 검색
• 보험 미가입 시: LH 계약 불가 또는 지연
• 보험료 부담: 전액 LH 또는 일부 지역 자부담 없음

📎 보증보험 미가입 주택은 LH 전세임대 대상이 아닙니다.

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4️⃣ 전입신고 및 확정일자 — 입주자 권리 보호의 핵심

입주자는 LH와 별도 임대차계약을 체결하고 전입신고를 해야
법적 ‘임차인’으로서 보호를 받을 수 있습니다.

• 전입신고: 정부24 또는 주민센터
• 확정일자: 주민센터 방문 시 자동 등록
• 효력: 주택이 경매로 넘어가도 보증금 일부 보호 가능

📎 전입신고와 확정일자는 계약서보다 강력한 법적 보호수단입니다.

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5️⃣ 관리비·수선비 부담 주체 명시

많은 입주자가 헷갈리는 부분이 바로 관리비·수선비 부담 주체입니다.
전세임대는 LH가 보증금만 부담할 뿐,
일상 유지비용은 전적으로 입주자 부담입니다.

• 관리비: 입주자 부담 (공용관리비 포함)
• 경미한 수리: 입주자 부담
• 구조적 결함(누수·결로 등): LH 또는 집주인 부담

📎 계약서 특약란에 “하자 발생 시 LH 수리 요청 가능” 문구를 반드시 확인하세요.

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6️⃣ 계약 해지 및 재계약 조건 확인

전세임대는 2년 단위로 재계약이 가능하지만,
무주택 요건 또는 소득 기준 위반 시 계약 해지될 수 있습니다.

• 해지 사유: 주택 구입, 고소득 전환, 임대료 연체 등
• 재계약 조건: 기존 요건 유지 + 임대료 인상률 5% 이하
• 유예기간: 해지 통보 후 1개월 내 자진퇴거 가능

📎 소득 상승으로 조건을 초과하더라도 ‘1회 유예제도’가 있습니다.

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7️⃣ 중개수수료 및 불법 중개 주의

일부 중개업소는 “LH 전세임대 알선 수수료” 명목으로
불법 수수료를 요구하기도 합니다.

• 법적 기준: 중개보수는 일반 전세와 동일한 상한 적용
• 수수료율: 보증금 5천만 원 초과분 × 0.4%
• 불법 요구 시: LH 고객센터(1600-1004) 신고 가능

📎 ‘LH 계약대행 수수료’라는 항목은 존재하지 않습니다.

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🔍 실제 계약서 작성 시 체크리스트

항목확인여부비고

등기부등본 소유자 일치	☑	근저당·압류 여부 확인
임차인 명의 LH로 표기	☑	입주자 이름은 별도란 기재
전세보증보험 가입 확인	☑	HUG/SGI 주소 검색
전입신고·확정일자 완료	☑	주민센터 접수 필요
관리비·수선비 특약 명시	☑	누수·하자 대응 문구 필수
재계약 조건 숙지	☑	2년 후 갱신 가능 여부 확인
중개수수료 영수증 보관	☑	불법 수수료 방지용

📎 위 7가지가 모두 완료되어야 법적 분쟁에서 완전 보호됩니다.

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마무리

전세임대주택은 정부 지원 덕분에
보증금 부담 없이 안정적인 거주가 가능하지만,
법적 절차를 정확히 지키지 않으면 보호받지 못할 수도 있습니다.

계약 단계에서 등기부, 명의, 보험, 특약을 꼼꼼히 확인하고,
문서로 남기는 습관을 들이세요.

“서류 하나로 인생이 달라질 수 있습니다.”
안전한 계약이 곧 최고의 복지입니다.